企业在厂房拆迁补偿谈判中，应该如何制定谈判策略和方案？

企业在厂房拆迁补偿谈判中制定谈判策略和方案可从以下几个方面入手：

谈判前的准备

收集信息：

了解拆迁项目背景：明确拆迁目的，若是公共利益项目，如基础设施建设等，企业可了解政府的资金和政策支持情况；若是商业开发项目，可利用开发商对项目进度的需求增加谈判筹码。同时，掌握拆迁范围、时间节点等信息。

调查拆迁方情况：了解拆迁方的主体资格、资金实力和以往拆迁案例，评估其在谈判中的可能态度和底线。

研究周边类似企业拆迁补偿情况：参考周边企业的补偿标准、方式等，使企业的补偿要求更具合理性和可比性。

评估企业自身情况：

梳理企业资产：全面盘点厂房、土地、设备、设施等有形资产以及商标、专利、客户资源等无形资产，准确评估其价值，为确定补偿要求提供依据。

核算企业损失：详细测算因拆迁导致的停产停业损失、搬迁费用、员工安置费用等，包括直接损失和间接损失，如客户流失、市场份额下降等。

组建专业团队：聘请专业的拆迁律师，为企业提供全方位的法律支持，确定合理的补偿范围和底线，审查拆迁协议；邀请专业资产评估师对企业资产进行评估，出具客观准确的评估报告，增强企业在谈判中的话语权。

确定谈判目标和底线

合理确定补偿要求：根据企业资产价值、损失情况以及未来发展需求，综合考虑各项因素，确定合理的补偿金额和补偿方式。补偿方式可选择货币补偿或产权调换等，货币补偿能为企业提供资金流动性，但可能面临重新选址和购置资产的挑战；产权调换则能保持企业经营的连续性，但可能存在新场所位置不理想等问题。

设定谈判底线：在充分了解企业自身价值和损失的基础上，确定补偿的最低限度，低于此底线则无法接受。底线的设定要合理，既要考虑企业的实际利益，又要考虑拆迁方的接受程度和谈判的可行性。

选择谈判时机和方式

选择合适的谈判时机：不宜过早暴露底线，谈判初期保持一定的神秘感，不轻易透露最低补偿要求，为后续谈判争取更多空间。关注拆迁方的时间压力、政策变化等因素，适时提出合理要求，如在拆迁项目临近截止日期时，拆迁方为确保进度可能会更愿意妥协。

确定谈判方式：可以选择面对面谈判、书面沟通或委托代理人谈判等方式。面对面谈判便于直接沟通和观察对方反应，但可能受到情绪影响；书面沟通则更加正式、严谨，便于记录和保存证据；委托代理人谈判，如律师或专业谈判代表，可利用其专业知识和经验更好地维护企业利益。

制定具体的谈判策略

强调企业贡献和困难：突出企业对当地经济、税收和就业的贡献，如提供企业的纳税证明、就业人数、带动的产业链发展等资料，让拆迁方认识到企业的社会价值，从而在补偿上给予更多考虑。同时，阐述企业因拆迁面临的困难和挑战，如重新选址的难度、员工安置的压力等。

利用法律法规和政策：熟悉拆迁相关法律法规和政策，在谈判中依据法律规定据理力争，使企业的要求更具合法性和权威性。对于拆迁方不合理的要求，及时指出其违反法律法规的地方，并要求其改正。

提出合理的反建议：在反驳拆迁方不合理要求的同时，提出企业自己的合理建议和方案，如分期支付补偿款、提供过渡性经营场所、土地置换等，既满足了企业的实际需求，又为拆迁方提供了解决问题的思路，有助于打破谈判僵局，促进双方达成协议。

灵活运用谈判技巧：如采用 “黑白脸策略”“欲擒故纵策略”“钳子策略” 等，根据谈判情况适时地做出让步或坚持，在非原则性问题上可以适当让步，以换取拆迁方在关键问题上的妥协；但在涉及企业核心利益的问题上要坚定立场，据理力争。