上海厂房拆迁律师-厂房拆迁补偿谈判中，企业需要注意哪些法律风险？

厂房拆迁补偿谈判中，企业需要注意以下法律风险：

主体资格与授权风险

确认谈判主体身份：要核实拆迁方的主体资格是否合法，是否具有相应的拆迁许可和授权，避免与无资质或越权的主体进行谈判。如拆迁方必须是依法取得房屋征收决定的市、县级人民政府确定的房屋征收部门，企业可要求其出示相关文件证明。

明确自身代表权限：如果企业委托代理人进行谈判，需确保代理人有明确的授权范围，包括谈判的具体事项、签约的权限等，以免出现代理人越权行为导致谈判结果无效或对企业不利。

补偿范围与标准风险

遗漏补偿项目：厂房拆迁补偿通常包括土地房屋本身价值、停产停业损失、搬迁费用与损失、企业装修附属物的损失等。企业要全面梳理自身因拆迁所遭受的各项损失，防止拆迁方故意遗漏补偿项目，如对一些隐蔽工程、特殊设备的搬迁损失等应特别留意。

补偿标准不合理：不同地区、不同性质的厂房拆迁补偿标准可能存在差异，企业需了解当地的相关政策法规，判断拆迁方提出的补偿标准是否公平合理。对于按房屋价值比例、房屋面积、经营收入利润等不同方式计算补偿的，要仔细核对计算依据和结果。

证据保留风险

忽视证据收集：在谈判前和谈判过程中，企业要注重收集与拆迁补偿相关的各种证据，如厂房的产权证明、租赁合同、经营账目、财务报表、完税证明、设备购置发票、装修合同及发票、员工劳动合同等。一旦发生纠纷，这些证据将是企业主张权利的关键依据。

证据效力不足：企业收集的证据需符合法律规定的形式和要求，如证据需具备真实性、合法性和关联性。对于一些电子证据，如邮件、短信、通话录音等，要注意保存原始载体和记录获取方式，确保其在法律上的效力。

协议签订风险

空白协议与口头承诺：拆迁方可能会以各种理由让企业签署空白协议或作出口头承诺，事后却不履行。企业切勿签署空白协议，对于拆迁方的口头承诺，要以书面形式明确写入协议中，避免口头约定无法举证。

协议条款不明晰：签订拆迁补偿协议时，要仔细审查协议条款，确保各项补偿内容、补偿金额、支付方式、支付时间、搬迁期限、违约责任等关键条款明确具体，不存在歧义。如对于回迁安置房的信息，包括交付时间、位置、房屋的产权性质等要详细约定。

强制拆迁风险

违法强拆：拆迁方可能会在未履行法定程序的情况下实施强制拆迁，给企业造成巨大损失。企业要了解强制拆迁的法定条件和程序，如拆迁方必须依法作出征收补偿决定，并在法定期限内进行公告等，一旦发现违法强拆行为，要及时通过法律途径维权。

忽视行政复议和诉讼期限：如果企业对拆迁补偿决定不服，需在规定的期限内申请行政复议或提起行政诉讼，否则可能面临强制执行的风险。一般行政复议的期限是自知道该具体行政行为之日起六十日内提出，行政诉讼的期限是自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。

租赁关系风险

租赁合同约定不明：如果企业租赁厂房，要查看租赁合同中关于拆迁补偿的条款约定，如是否明确了拆迁时双方的权利义务、补偿分配方式等。若合同约定不明，可能会引发与出租方的纠纷，影响企业获得应有的补偿。

出租方擅自处置补偿款：在租赁厂房拆迁中，拆迁方一般会将补偿款支付给厂房产权人即出租方，存在出租方不按约定将属于承租方的补偿款支付给承租方的风险。企业应与出租方保持沟通，并在必要时通过法律途径要求其支付相应补偿款。